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以下为正文：
北京土拍的节奏，安排得很有意思。
几乎每个月，都要留出一周给大家喘口气。
这不，上周刚经历了西冉和苹果园的超百手竞价，本周土拍暂歇；
但从下周开始，熟悉的密集节奏又要回来了。
8月27日至9月8日，通州土桥、朝阳将台、顺义后沙峪温榆河、通州宋庄四宗地将先后落槌。
四宗地合计地上建筑规模约46.56万平方米，总起始价162.722亿元。
其中，朝阳将台和顺义温榆河两宗地起始价都超过70亿元，是真正考验房企资金实力的“大块头”；土桥和宋庄则体量更小、总价更轻，拼的是产品和周转。
今儿咱们逐一看看。
壹：颐堤港隔壁，朝阳豪宅又+1
先看这46万多平方米中，关注度最高的一宗——朝阳将台0013等地块。将于9月3日竞拍
该宗地位于朝阳将台驼房营片区，与中海酒仙桥地块，直线距离不到一公里。
地块西侧，是由颐堤港一期 二期组成的北京太古坊，预计2026年起分段营业，是该宗地的一项重要配套。另外，传闻泡泡玛特购入太古坊写字楼~
该宗地由4小块地组成，总用地规模约10.86万㎡，地上建筑规模约17.13万㎡
4块地横跨坝河南北，北侧0001/0002地块，及坝河南侧0018地块，
均为是体育场馆用地，场馆总建筑规模6 万㎡（地上建筑规模 5 万㎡），不出让，由竞得人建设后无偿移交朝阳区体育局。
1018-0018 地块地下二层社会停车场，车位总数不少于 300 个，不出让，由竞得人建设后无偿移交政府主管部门。
坝河南侧相对方正规整的0013地块为住宅用地。
住宅用地规模约4.85万㎡，地建筑面积12万㎡，含宽度 11 米的东西向街坊路一条，由二级主体结合地块建设同步实施，实施中应与周边城市道路连通；
鼓励通过地下连廊建设与1018-0018地块进行连通。
建成后，可以形成“住宅 体育 商业 滨河”的复合型街区。
容积率2.5限高80米，与中海酒仙桥地块一致。起始价75.21亿元，起始楼面价6.2万元/㎡，开发商还要承担体育场馆及相关地下空间的建设任务，实际成本更高。
这两点确定了产品端依旧是城市高层改善为主，北侧坝河景观、南侧成熟豪宅市场，则给大户型和高总价产品提供了支撑。
但大体量体育配建、复杂的开发界面以及75亿元级土地款，也把开发门槛拉到了相当高的位置。
新房市场基础方面，酒仙桥已经被新房验证过一轮。北京宸园成交均价约11万元/㎡，去化接近完成；
中海·萬吉玖序成交均价约11.2万元/㎡，7月底，片区另一宗酒仙桥宅地还拍出了约8.11万元/㎡楼面价。
将台0013未来入市，面对的不会是一个需要重新教育的市场，而是已经站上“11万 ”的新房价格平台。
不过，下半年的豪宅市场依旧是神仙打架，东有中海酒仙桥 广渠路，西有海淀西冉地王，南有华润万泉寺抬板新豪宅，谁能拔得头筹，还未可知。
贰：顺义温榆河，北京润园隔壁
再看顺义后沙峪温榆河2001、2002地块。这也是一宗总价70亿 的豪宅地块。
地块位于后沙峪镇温榆河生态走廊，紧邻北京润园所在的低密住区。
周边的资源：温榆河生态资源为底色，中粮·祥云小镇、国际学校集群与一众别墅业主，构成中央别墅区成熟且典型的生活配套
该宗地总用地规模约20.22万㎡，地上建筑规模约20.42万㎡，
2002地块是3000㎡商业服务业用地，容积率1.0、限高18米。
而2001地块为二类城镇住宅用地，占地约19.92万㎡，建面约20.12万㎡率仅1.01，限高27米
整个项目几乎是“平摊”在土地上的，近十年北京，如此低密的指标依旧屈指可数。
起始价70.71亿元，综合起始楼面价约3.46万元/㎡，经营楼面价约3.51万元/㎡
2025年华润置地以60.24亿元摘得的2007、2008地块，同样是1.01容积率，成交楼面价约3.5万元/㎡，
后北京润园规划平墅、空墅及双拼院墅，主力面积从271㎡一直延伸到千平米级别，把温榆河这一段的低密豪宅逻辑跑通。
从市场表现看，北京润园开盘后销售额和网签速度都比较亮眼，市场在售口径约7万元/㎡上下。
对2001地块而言，最关键的不是能不能复制一个“北京润园”，而是市场能否在相邻位置继续承接同量级、同类型的高总价供给。
好消息是，生态资源和客户基础已经被验证；压力在于，两宗地合计约37万㎡住宅先后供应，还能否吸引来更多“老钱”？9月3日，拭目以待。
叁：副中心土桥 宋庄 小体量补货
相比两宗70亿元级“大块头”，通州土桥和宋庄的共同特点，是总价低、体量小，给中型房企留下了更灵活的参与及操盘空间。
但两块地面对的市场完全不同：土桥配套熟度，宋庄的亮点则是低密。
①8月27日 土桥6037：地铁旁的刚需样板
土桥6037地块位于地铁1号线土桥站东南角，离地铁站直线距离不到百米，通勤党最爱。
周边居住氛围成熟，1.5公里范围内，梨园主题公园、已经开业运营的湾里王府井商业、环球影城、绿心公园等，都都在日常生活圈内，各类资源相对齐全。
该宗地用地规模约1.61万㎡，建筑规模约3.23万㎡，
容积率2.0，建筑高度45米、局部60米，需配建150㎡社区、地上至少100㎡物业用房。
起始价6.84亿元，起始楼面价约2.14万元/㎡。
3万 ㎡建面，决定它大概率是一个300套左右规模的小社区，户型主力大概在70-120㎡，刚需刚改入门，
不过，地块北侧靠近轨道的一排楼栋，需要做好隔音降噪。
周边新房价格已经相当透明：能建·京玥兰园、招商·璀璨公元此前的成交均价大致在5.4万至5.6万元/㎡，两项目已清盘，璀璨公元链家二手房挂牌价在4.8-5.8万不等。
颐瑞府主打135-180㎡改善户型，历史成交均价接近5.9万元/㎡，目前市场上已出现5万元/㎡上下的现房报价；
再往西北，金隅的花溪云锦网签均价约5.2万元/㎡
二手房方面，金隅花石匠当前链家参考价约4.1万/㎡，土桥PLUS约3.4万/㎡，桃花岛等社区约3.2万/㎡；
整个土桥商圈的房源结构复杂，老房、次新商品房并存，主流价格大致落在3万至4万 /万/㎡。
近两年土桥、梨园、九棵树已经集中供应过一批新盘，购房人对赠送率、精装、园林和总价都很敏感，
而这些新房也会快速进入二手房市场，此外九棵树还有招商湖映天青，截流高预算客户
6037地块想成为小爆款，关键是控制总价，做好小而美。把地铁和成熟配套转化成真正的通勤便利及性价比。
②9月8日 宋庄0001-格拉斯小镇旁
虽然这宗地叫宋庄0001，但距离我们熟悉的六环外宋庄画家村、北投和璟、首开熙悦京晏、首开LONG街那个板块，有将近10公里的距离。
宋庄0001地块，在宋庄镇更北、更东侧，位于六环内、温榆河东侧，鲁能格拉斯小镇北，离首都机场约6公里，
北侧靠近葛渠老河湾，周边有东郊森林公园、格拉斯小镇商业中心等资源可用，但轨道交通和城市界面成熟度不及土桥，更适合依赖自驾、看重居住环境的改善客群。
地块用地规模约5.50万㎡，建筑规模约5.77万㎡，起始价9.962亿元，起始楼面价约1.73万元/㎡。
地块自身还需配置开闭站、物业和社区综合服务用房、便民商业等设施，并要考虑临河防洪标高和分布式能源站等建设条件。
18米限高叠加1.05容积率，基本决定了项目必须走低层、低密路线。
它未必一定复制传统独栋别墅，但做叠拼、合院或低层大平层，都比做普通刚需盘更顺指标。
宋庄新房市场当前的主流单价不算高。
北京城建·国誉颂的成交均价大致在4.2万元/㎡，
建投国贸·瑨上、金地北京壹街区等项目，也大体处于3.7-4.2万元/㎡，但别墅类产品，尚无新房登场。
宋庄0001的优势，是1.73万元/㎡的起始楼面价和稀缺的1.05容积率；
难点则是低密产品天然抬高套均面积与总价，而宋庄的高端购买力还没有像温榆河那样被充分验证。
9月8日，看谁为其买单。
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